Você sabia que é possível separar determinados bens e direitos para que fiquem vinculados a garantir um determinado empreendimento? Saiba mais sobre o patrimônio de afetação no texto de hoje.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é justamente a separação de bens e direitos que mencionamos acima. É um mecanismo de limitação de responsabilidade civil que torna um núcleo patrimonial incomunicável.
Essa segregação possibilita que eles fiquem vinculados de modo a garantir um determinado empreendimento que, por sua vez, se torna incomunicável perante outros negócios, podendo gerar benefícios tributários ao incorporador.
O patrimônio de afetação, criado em 2004 pela Lei 10.931, tem como objetivo garantir a conquista do empreendimento sem que questões ligadas a outros negócios impeçam sua conclusão. Por isso, o uso desse mecanismo legal é muito comum no mercado imobiliário, principalmente nas incorporações imobiliárias.
Exemplificando, o patrimônio de afetação é um instrumento de separação de um núcleo patrimonial que envolve bens e direitos adquiridos para o desenvolvimento de um determinado empreendimento.
A partir da afetação dos patrimônios os bens e direitos se destacam dos demais bens do indivíduo e ficam vinculados exclusivamente ao desenvolvimento do negócio, de forma que outras dívidas não o atinjam, tornando menos arriscada sua conclusão.
Para que serve?
Como vimos anteriormente, o patrimônio afetado irá responder somente por possíveis ônus daquele negócio, ficando “blindado” das responsabilidades incorporadas por outros negócios.
Em regra, a incorporadora averba o patrimônio de afetação perante o cartório de registro geral de imóveis.
Um dos principais objetivos do patrimônio de afetação, como podemos observar, é a proteção daquele núcleo patrimonial que promove maior garantia à conclusão do negócio.
Como fazer?
A escolha pela instituição do patrimônio de afetação é feita a critério do incorporador, em conformidade com a Lei 4591/64, mais conhecida como Lei de Incorporações.
Essa afetação é realizada a partir de requerimento do incorporador para que a incorporação seja submetida ao regime de afetação. No requerimento pode ser incluso o terreno, as acessões, as receitas provenientes de vendas e ainda as obrigações vinculadas ao negócio. Vale lembrar que ele pode ser feito a qualquer tempo.
Em seguida, o cartório de registro geral de imóveis competente irá fazer a análise do requerimento e, finalmente, proceder com a averbação de afetação.
Instituído o patrimônio de afetação, a incorporadora fica vinculada à prestação de contas, além disso, se torna possível a instituição de uma comissão de permutantes/adquirentes para acompanhar e fiscalizar o cumprimento das obrigações por parte do agente incorporador.
Vale lembrar que, o patrimônio é feito em caráter irretratável, ou seja, só é possível extinguir a afetação do patrimônio nas hipóteses previstas em lei.
Quando se encerra?
Como falamos anteriormente, só é possível encerrar o patrimônio de afetação nas hipóteses previstas em lei. Confira quais são:
– A partir do cumprimento integral das obrigações do incorporador, encargos financeiros e a entrega do empreendimento.
Ou seja, quando finalizado todo o processo de incorporação e entregues as unidades dos respectivos permutantes e adquirentes, ainda que a incorporadora tenha a propriedade de algumas unidades, ou bens e direitos remanescentes, o patrimônio de afetação será extinto. Dessa forma, esses bens poderão ser utilizados para outros fins.
– Por meio de denúncia da incorporação, ou seja, na desistência de incorporação no prazo de 180 dias.
Nessa hipótese, o requerimento para a extinção da afetação deverá ser feito junto ao cartório de registro geral de imóveis, com comunicação dos permutantes e eventuais adquirentes de unidades, possibilitando a estes o ressarcimento e desistência da aquisição.
– Em caso de falência da incorporadora a assembleia geral da incorporação poderá decidir se prosseguirá desenvolvendo o empreendimento ou se irá liquidar a incorporação, a partir do desfazimento dos negócios e devolução dos bens/valores aos permutantes/adquirentes.
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