Você sabia que existe uma forma de garantia de pagamento que se configura como garantia em segurança? Saiba mais sobre a alienação fiduciária no texto de hoje.
O que é alienação fiduciária?
Fiducia vem do latim e significa confiança. Alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Essa é uma forma de garantia de pagamento que se dá por meio da transferência da propriedade de um bem pelo devedor ao credor. Ou seja, alienação fiduciária é a garantia de pagamento em segurança.
Durante o prazo para pagamento, o devedor pode fazer uso da coisa como se fosse sua, preservando a posse direta. Mas falando juridicamente, a propriedade é do credor.
Enquanto estiver em dia com o pagamento, o devedor tem direito a usar a coisa. Quando a dívida for quitada, o direito de dono do credor será extinto e a posse volta a ser plena do devedor.
Caso o devedor não pague a dívida, o credor poderá retomar a coisa, já que, juridicamente, a posse é sua. Dessa forma, ele pode usar o preço obtido com a venda para satisfazer o pagamento que tem a receber, ou seja, seu crédito.
Garantia pessoal X Garantia real
A alienação fiduciária, bem como a hipoteca e o penhor, são garantias reais. Já a fiança e o aval, são garantias pessoais. Apesar de ambas se configurarem como garantias de pagamento, existem diferenças entre garantias pessoais e reais.
Nas garantias pessoais um terceiro assume a responsabilidade pelo pagamento de uma dívida que originalmente não é sua, com a totalidade de seu patrimônio. Nesse caso, não há vínculo direto entre um bem específico e a dívida. Assim, o patrimônio do fiador pode ser legitimamente desfeito.
Ou seja, nos casos de garantias pessoais, o credor pode não encontrar os bens disponíveis no momento do contrato caso precise cobrar o terceiro devido à inadimplência do devedor.
Já nas garantias reais é criado um vínculo jurídico entre um determinado bem e a dívida. Dessa forma, ainda que o bem seja transferido do devedor a outra pessoa (venda, herança, doação, etc) ele ainda estará atrelado à dívida. Assim, se o pagamento não for feito, o credor poderá tomar o bem de quem estiver com a posse.
Diferentemente do que ocorre com as outras garantias reais, como o penhor e a hipoteca, na alienação fiduciária o credor se torna dono da coisa numa figura de propriedade resolúvel, ou seja, quitada a dívida, o direito de dono do credor será extinto e a posse volta a ser plena do devedor. Na hipoteca e no penhor, o dono continua sendo o titular pleno da coisa e o credor só passa a ter o direito da hipoteca ou penhor.
Alienação fiduciária de imóveis
A alienação fiduciária pode ser feita tanto sobre bens móveis, quanto imóveis em geral, mas para cada tipo existe uma lei específica.
A alienação fiduciária de imóveis pode ser a favor de credores que sejam pessoas físicas ou jurídicas, embora raramente seja utilizada em situações entre particulares comuns.
Nesses casos, o contrato de alienação fiduciária deve ser registrado no cartório de imóveis no qual o bem está matriculado.
Na alienação fiduciária de imóveis, a posse passa a ser dividida para fins legais entre credor e devedor. Ou seja, o devedor é o possuidor do direito, mas o credor também passa a ser legalmente considerado possuidor, sendo o possuidor indireto.
Dessa forma, ambos podem fazer uso de ações judiciais para defesa da posse, como em casos de invasão, por exemplo. Tanto o possuidor direto, quanto o indireto, podem ingressar com a ação já que ambos são possuidores.
Como falamos anteriormente, a propriedade fiduciária do credor é resolúvel, ou seja, quando o devedor quita o pagamento, extingue-se o direito de posse do credor. Nesse caso, o credor tem o prazo de 30 dias para expedir o termo de quitação, que comprova o recebimento integral da dívida.
Em posse deste documento, o ex-devedor pode solicitar ao Oficial de Registro de Imóveis o cancelamento da alienação fiduciária feito anteriormente na matrícula do bem. Assim, o imóvel volta a ser propriedade plena de uma só pessoa.
Mas se o devedor não quitar a dívida, haverá a consolidação da propriedade com o credor, ou seja, a propriedade deixa de ser resolúvel e se torna plena, mas agora com o credor.
A lei determina que, nesses casos, o credor é obrigado a notificar o devedor. Caso não cumpra o estabelecido em lei, todo o procedimento de tomada do bem poderá ser anulado.
A notificação deve ser requerida ao Oficial de Registro Imobiliário e se dá após um prazo de carência fixado no contrato.
Após a notificação, o devedor tem o prazo de 15 dias para pagar o saldo devedor acrescido de juros e custas. Se não for pago, o cartório certificará o não pagamento na matrícula do bem e irá transferir sua propriedade ao credor fiduciário, que deverá arcar com as custas de cartório e com o imposto de transmissão, o ITBI.
Em 30 dias após a consolidação da propriedade com o credor ele deverá promover leilão para alienar o imóvel, sendo proibido de ficar com o bem, salvo exceções anteriormente acordadas.
Isso por que o devedor pode ter pago uma parte da dívida e, nesses casos, tem direito a receber a diferença que sobra da venda em leilão após pagamento que deve ao credor.
Arrematado o imóvel o leiloeiro lavrará o auto de arrematação e, caso necessário, o arrematante poderá pedir judicialmente a imissão na posse.
Vale lembrar que o devedor deverá arcar com todos os custos sobre o imóvel até a imissão efetiva na posse pelo credor ou arrematante, tais como impostos, condomínio, dentre outros.
Alienação fiduciária de móveis
A estrutura de procedimento é semelhante à dos imóveis, mas com algumas diferenças.
Primeiramente será necessária a constituição em mora do devedor, mas, diferentemente do que ocorre com os bens imóveis, é permitida a notificação por AR, dispensando assim a notificação em cartório.
Por se tratar de um bem móvel, o credor deverá fazer um pedido judicial prévio de busca e apreensão para que o bem seja tomado da posse do devedor. Acionado pelo advogado do credor, o juiz irá determinar o cumprimento do mandado de busca e apreensão pelo oficial de justiça com auxílio policial se necessário.
Após efetivada a busca e apreensão, o devedor ainda terá o prazo de cinco dias para quitar a dívida.
Leilão de bens móveis x Leilão de bens imóveis
Existe uma importante diferença a ser observada entre os leilões de bens móveis e imóveis.
Nos leilões de bens móveis, se ainda sobrar dívida a ser paga após o arremate, o credor poderá prosseguir na cobrança pelos meios comuns.
Já nos leilões de bens imóveis, caso ainda exista dívida a ser paga após o arremate, a dívida será considerada extinta e o devedor liberado da obrigação.
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