As relações entre vizinhos nem sempre são simples e podem gerar muitos problemas. Por isso, os direitos da vizinhança são essenciais para reduzir ao máximo os conflitos que possam surgir. Saiba mais sobre esse assunto no texto de hoje.
O que são e quais são os direitos de vizinhança?
Os direitos de vizinhança são parte do Direito Civil e estão previstos nos artigos 1277 a 1313 do Código Civil (CC).
Desde frutos e galhos de árvores, até o direito de construir e o direito de passagem no imóvel dos vizinhos. São inúmeros os problemas que podem ocorrer quando se divide o mesmo prédio, a mesma rua ou até a mesma parede.
Os direitos de vizinhança dispõem sobre algumas limitações ao uso pleno da propriedade, especialmente com relação aos vizinhos e visa minimizar as divergências ao máximo.
Uso anormal da propriedade
Um dos direitos que está previsto é o uso anormal da propriedade.
Como já dizia o velho ditado: “seu direito acaba quando começa o direito do outro”. A ideia é mais ou menos essa.
O uso normal da propriedade seria tudo que não gere incômodos ou danos aos vizinhos. Conforme o CC:
“Art. 277 O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.”
Vale lembrar que, as regras não são aplicáveis a todos os locais. Um hospital, por exemplo, tem uma grande frequência de ambulâncias e não pode ser punido por sua natureza.
Árvores e frutos
Essa questão também é alvo de bate-boca entre muitos vizinhos, mas a legislação é bem clara nesse sentido. Confira o que determina o Código Civil:
“Art. 1282 A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1283 As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1284 Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.”
Direito de passagem
Outro direito previsto no Código Civil é o direito de passagem, que determina:
“Art. 1285 O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.”
Ou seja, o proprietário de um imóvel “preso”, sem acesso a qualquer saída, pode obrigar o vizinho a lhe dar passagem.
Vale lembrar que existe ainda o direito de passagem para cabos e tubulações, também previstos no CC, que segue a mesma linha, visando não isolar o imóvel de serviços essenciais.
Em ambos os casos é devida indenização ao proprietário do imóvel afetado pela passagem.
Ruídos ou barulhos
Um dos principais problemas entre os vizinhos, ocorre principalmente em relação a comércios e bares. São situações em que os ruídos ou barulhos duram até tarde e perturbam o sossego.
Caso haja o incômodo, o bar será notificado e, se o barulho não for interrompido, poderá ser ajuizada uma ação contra o estabelecimento.
Limite entre prédios e muros
Outro ponto abordado no CC é o artigo que versa sobre o limite entre prédios e muros, que prevê que “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”
Ou seja, todo proprietário tem direito de delimitar o seu imóvel, seja para evitar problemas com os vizinhos, seja para deixar claro os limites da sua propriedade.
Direito de construir
O direito de construir em sua propriedade também encontra muitas limitações previstas no CC, como a distância mínima de 3m para construção em imóveis rurais, de possibilidade de construir junto à parede de outros imóveis em imóveis urbanos, dentre outras.
O proprietário deve se atentar a construir de forma que seu imóvel não despeje água no imóvel vizinho, além de observar a distância mínima na abertura de janela, de 1,5m quando de frente para o terreno vizinho, e 0,75m se a visão não for direta.
Direito de passagem das águas
Os artigos 1288 e 1296 do CC dispõem sobre o direito de passagem das águas. Este é um elemento essencial a vida e a legislação tem um grande regramento sobre o assunto no CC, mas aqui vamos falar apenas dos que estão diretamente ligados aos vizinhos, assunto do nosso blog de hoje.
Uma das previsões no CC é que a água deverá seguir seu fluxo natural, devendo ser tolerado pelo proprietário do imóvel que a recebe. Qualquer alteração artificial deverá ser indenizada. Vale lembrar que, não é possível nenhuma alteração com objetivo de prejudicar o vizinho.
O Código também traz disposições sobre a possibilidade de canalização de água pelos imóveis vizinhos, assim como nos casos de passagem de cabo e tubulações, tendo como finalidade o uso essencial.
Aqui também temos a lógica da indenização caso o vizinho seja prejudicado. Além disso, ele pode até mesmo exigir a demolição da obra se estiver dentro do prazo de um ano e um dia, previsto no art. 1302.
Demolição de obra indevida
Se o vizinho realizar uma obra que infrinja alguma previsão do Código Civil, poderá ser exigida a demolição. O prazo é de um ano e um dia a contar da data de conclusão da obra.
Mas atenção! Esse prazo vale para as ações demolitórias. Enquanto a obra ainda está em curso, a ação cabível é a ação de nunciação de obra nova, que tem como objetivo suspender a obra antes que seja finalizada.
O fim do prazo impossibilita qualquer discussão sobre a obra realizada.
Vale lembrar que, os direitos de vizinhança aqui previstos podem ser limitados pelo Estatuto da Cidade, pelo Plano Diretor e por diversas legislações municipais sobre construções, ou seja, a previsão do Código Civil não é absoluta.
Precisando de aconselhamento jurídico? Entre em contato conosco!
